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第三十四章 商业地产的布道者与社会活动家（第2页）

朱凌波：是这样的，现在很多开发商，银行贷不到钱，销售也卖不出去，因此很多资金借贷利息很高，年利率高达15%到20%，很多甚至直接拿高利贷，三四分甚至五六分。

08年我们跟踪做一个融资，资金机构个问题就是你能给我多少回报，一般没有15%他是不会给你的。

实际上，国内一个商场投入运营，在年上能达到5%到6%就算不错了，即便万达也只有3%-4%左右。

因此小开发商为了还贷，甚至通过不断挪下家、补上家的形式来满足资金需求，只要一个环节掉链子，整个就垮了。

所以在国外主要的资金来源是养老资金和保险资金这样的稳健型、长期类和低的资金，首先资金总量巨大，而且能保值增值。

现在国家已经允许保险资金进入商业地产领域，包括平安、泰康、国寿、太保等，目前平安保险做的是的。

房地产世界：在融资困难的背景下，商业地产商如何解决资金困境？

朱凌波：最主要的还是依赖销售，通过可销售的产品如住宅，公寓，写字楼，商业街来回收现金。

比如“租售结合”

的典型的例子就是万达的城市综合体模式，或者很多开发商走的“售后返租”

的形式。

所以中国商业地产从大的角度来讲是很有发展前景的，但是金融这个瓶颈不解决，中国商业地产是很难进入到良性发展上。

专业人才稀缺成发展瓶颈

房地产世界：人才是一个很关键的因素，现在各地商业地产遍地开花，比如杭州和成都等地都宣传要做一百个城市综合体，人才很难跟上来。

目前商业地产人才主要来源于何种途径？

朱凌波：商业地产人才的来源有三种。

种是企业自身的培养，但成熟的商业地产公司缺乏，小公司很难做到自己培养。

第二种就是猎头挖人。

第三种就是接受专业培训。

房地产世界：现在商业地产挖角很盛行。

朱凌波：挖角是主要的方式。

从种人才来源来说，开发商没有时间去培养人，比如万达一年开那么多个万达广场根本没有时间。

有的人才请来公司之后，做一个简单的内训马上上岗就得工作。

而第三种，从教育学历来讲，大学没有商业设计商业运营等相关专业，另外也没有象会计师、律师等的资格认证，因此也很难。

学院目前除了专注做商业地产职业化细分化的成人教育外，也正在与有关大学、人保部、国际购物中心协会等机构积极探讨开拓相关的协议里教育和资格认证体系。

我们的学院今年就专门开了一个增值服务就是做猎头，包括万达、阳光、万通等很多商业地产公司都需要找人才。

包括一些二三线城市成长公司性开发商，希望我们帮忙挖标杆企业的人才，有的希望做高端商业，就指定要挖华润的人，有的想做青年型的商业，就希望挖到中粮的，所以大型开发商的中层管理到小房企当高层的很普遍。

房地产世界：您从开始2001年在清华大学做培训班到现在，应该说也是商业地产快速发展的时期，包括受训人员和课程都发生了哪些变化？

朱凌波：我们06年做个商业地产班的时候，叫做总裁班，那时候个班来上课的比如都是北京城建的董事长，天润置地的董事长等大企业的老板。

因为他们想了解商业地产商或准备做商业地产。

到了现在，人员从高级到中级，受众越来越广泛。

培训也更加细化了，比如专门针对主力店次主力店，针对社区商业和商业街，以及奥特莱斯专业市场等。

房地产世界：目前什么样的商业人才比较受欢迎？

朱凌波：商业地产是一个需要细分化专业经营的行业，而现在，找一个适合的人太难了。

开发商偏爱招商型的人才，因为所有项目前期做起来需要找各种资源，还要有人去定位，进行业态组合。

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