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第廿五章 城市综合体商业地产主流模式（第2页）

第三个趋势是开发经营金融产品的一体化。

第四个就是建筑外部形象与内部经营的一体化。

在杭州城市综合体高峰论坛上的发言：

“城市综合体的运营和管理”

这个题目非常好，抓住了城市综合体发展最关键的问题，也是大家目前最忽视的问题。

我昨天下了飞机，第一件事就是到万象城去考察，万象城项目的开业，预示着杭州城市综合体的发展进入了一个新的水平。

其实杭州引起全国的关注，就是政府提出了一百个城市综合体，引起了业界的振动，也引起了我们密切的关注。

但是坦率讲杭州目前没有建成一个运营非常成功的全国样板城市综合体，但是我刚才听了建委的杨主任讲有这么多项目在策划中，19个已经在开发运营中，35个在规划设计中，还有40个在策划中，未来杭州城市综合体对中国城市综合体的发展会带来哪些想象，非常值得期待。

实际上城市综合体这些年为什么引起全国的风起云涌的追逐，尤其是以地方政府和开发商为主导的模式风靡中国，有三大原因一一

第一政府为什么要做城市综合体？因为城市综合体集聚的功能，我们可以打一个形象的比喻，如果说成是是一个围棋盘，城市综合体就是围棋的眼，每个眼做活了，就会变成一个城市的商业中心、商圈、城市副中心、城市新城中心，变成人们工作、生活、娱乐、休闲、旅游一体化的城中城。

这就是城市综合体为什么有魅力，地方政府愿意做城市综合体无非几个原因，因为城市综合体涵盖着酒店写字楼、展览、立体的交通系统，功能体现城市的名片，城市的形象，而且一个大型的城市综合体拉动的区域的升值、城市的繁荣，成为地方政府的政绩工程和形象工程非常重要的一个载体。

第二开发商为什么愿意做城市综合体？因为城市综合体是中国房地产开发一个微缩版，涵盖了房地产开发和城市发展的关键要素，而且最重要的是在中国商业地产中长期开发运营缺少金融品种的前提下，是个最好的资金产品循环的模型。

因为住宅销售产品回笼的资金可以支持持有型物业的长期经营。

还有一个重要的原因就是城市综合体地标性、形象性，集聚性和规模性，也是开发商与地方政府博弈中一个很重要的砝码。

中国房地产发展的历史，真正进入商业地产的时代是2002年，城市综合体的历程也就不足五年，我们现在已经诞生了中国的主流开发商像万达、宝龙、华润、中粮地产等。

尤其商业地产转型的二八和七三比例都把城市综合体作为唯一甚至是主要的商业产品模型，可以看到城市综合体在中国房地产发展，尤其是未来的城市化进程当中将起到一个什么样的重要作用。

第三投资者和消费者为什么青睐城市综合体？中国改革开放30年有几个重要的数据，一个是城市化的进程，现在已经46.6%，正好进入到70%的加速期，城市化、郊区化包括县域城镇化正成为中国经济发展的主流模式。

第二个就是中国的交通系统，我们说的交通系统主要是立体的交通系统，包括快速路、高速路、城市的主干道，包括这种城铁、高铁、地铁，轨道交通一体化的TOD交通系统。

第三个就是中国人口的快速增长和城市化，人们在消费水平、消费理念在迅速的提高和升级，种种的元素加在一起，还有一些软性的要素，就是中国人们生活发展随着消费水平理念的提高，尤其是节假日经济的发达，休闲、娱乐已经成为人们维持城市与自然，科技与文化，包括追求物质与精神的一个平衡的最好的重要的场所。

在国外不仅有人均GDP这样一个指数，还有一个指数也是中国目前没有的人均幸福指数。

城市综合体作为一个城中城，是人们追求城市生活一个重要的载体，所提供的综合的环境、多元的公共中心已经成为人们追求城市化生活中最重要的场所和集合性的目的地。

所以这三点原因推动了中国城市综合体快速发展。

《影响城市未来一一首届中国城市综合体高峰论坛在京成功举办》

2009-06-24

众所周知，中国城市化、城市国际化已成为整个中国未来发展的必然趋势，推进中国的城市化进程，房地产尤其是商业地产是最具前导性和拉动性的行业力量。

随着房地产市场的阶段性调整和相对饱和，资产型、经营型商业地产特别是城市综合体无疑将成为刺激消费带动投资的发动机，也天然成为中国城市化的主力引擎和城市形象名片。

为此，由全国工商联房地产商会主办，国际购物中心协会特别支持，全国工商联房地产商会商业不动产专业委员会承办的“百强城市百强综合体之2009中国城市综合体高峰论坛”

经过5个月的精心筹备，近日在京举行。

本次综合体高峰论坛上，来自全国各地的政府领导、行业领导、协会领导、商业地产、旅游地产及房地产开发投资企业，投融资、商业运营管理、酒店、服务等企业及机构中高层管理人员300余人齐聚一堂，以金融创新和综合体成功案例的研习为导向，就中国目前的商业不动产和城市综合体的发展现状和开发、融资、招商、运营、管理等诸多方面问题进行了深度的交流。

来自政府相关部门的领导，国务院发展研究中心信息中心主任程秀生、国土资源部总规划师胡存智和商务部商贸服务司副司长王晓川就经济周期和行业政策做了精辟解读和预测。

来自商会和金融机构的专家，全国工商联房地产商会会长聂梅生、建银精瑞资产管理有限公司董事长李晓东、中信证券房地产金融高级副总裁周芊和民生银行房地产金融事业部总裁杨毓等针对中外不动产金融模式、中国未来REITs之路和中国商业不动产的多元化和证券化融资等行业的焦点话题进行了系统理论阐述和专业操作讲解。

而来自全国的商业不动产和城市综合体的品牌和连锁企业宝龙集团董事长许健康、中粮置业集团副总裁暴雪松、复地集团副总裁程新华，特别是成长企业上海大宁国际商业广场总裁郑秉泽、国瑞兴业董事长张章笋和北京新中关总经理王海，来自海外的新加坡凯德置地和全球知名的美国设计机构RTKL的高层，对商业不动产特别是城市综合体的全程运营和管理分别从综合体的全程运营和管理分别从各自的成功模式和差异化竞争展开了精彩的讲演和对话。

据介绍，本次论坛的主要目的就是探讨中国城市综合体开发与运营管理成功模式，搭建中国城市综合体开发与投资融资合作平台，以求推动政府、企业“共同建筑城市”

愿望的达成，从而有效促进中国商业不动产健康、持续发展。

就城市综合体（HOPSCA）而言，主要集酒店（Hotel）、写字楼（Office）、公园（Park）、购物中心（Shoppingmall）、会展中心（Convention）和公寓（Apartment）等于一体的大型公共商业设施，近几年正成为中国房地产开发和发展的主流商业模式，从某种意义上讲，中国未来城市开发的竞争也是综合体的标志性竞争。

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