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第廿七章 第一只商业地产基金的拓荒与实验（第2页）

在他看来，以商业地产基金为代表的非银行信贷融资渠道，可以解决房地产金融的多重难题，其一，分散银行的风险；其二，给开发商开辟了一条新的融资渠道；其三，提供给投资者一个集合性的投资品种。

已接触近百家潜在投资者

在首只商业地产基金的筹备过中信证券成立了专门的团队，负责房地产基金试点工作，设计了前期主体框架方案并根据推介的情况适时调整方案，与机构投资者见面洽谈。

而半年来，朱凌波所在的商业不动产专委会始终在做投资者推广工作。

他表示，目前采用有限合伙制的模式，与相关政策没有冲突；但真正要解决的问题是资金来源，“否则政府给你再好的政策也没有用”

。

朱凌波接触的潜在投资者主要有三类，第一轮是金融机构，但金融机构对商业地产投资持谨慎态度；第二轮是房地产同业，但存在认识上的错位；第三轮针对产业群体，特别是温州企业家群体。

“未来继续向定位于非房地产行业的，对金融、基金有灵敏嗅觉的投资者推广。”

他表示，“我们选择投资者，一是要有规模，二是股东要均衡，具有一定代表性，在行业内有品牌、影响力、带动能力，三是企业老板在理念上要对基金模式有一定的认同，不是一开始就提出控股60%等”

。

经过半年推广，已有近百家投资者表现出兴趣，愿意进行深度交流，探讨基金管理公司、投资方向、股权结构、团队情况、运营情况等。

锁定温州企业群体，寻找潜在投资者的过程是艰辛的。

在半年推广的过程中，私募性质的有限合似商业地产基金，在房地产业界是新生事物。

按照国内的惯例，希望吸引一些房地界，尤其是商业地产界的领军企业或优秀企业。

目前主流的商业地产开发商他们本身就缺钱。

因此第一批试点型基金规模不可能很大，5亿至10亿元的募集规模也是杯水车薪，不能解渴。

包括基金管理公司在内，很多房地产企业有传统的思维，考虑投资后的是否控股、谁是董事长、法人等问题，但有限合伙制没有这种机制。

此后，朱凌波等人调整定位，对开发商、金融机构、产业企业家群体三种类型做了比较。

他们发现，金融机构对于有限合伙制的认识，目前规模不是很大，带有实验性的，在样本、模型还没有做出来之前，证券、信托公司一般不会跟进。

只有在标杆、模型对立起来之后，包括海外金融机构在内的金融机构才会跟进。

“我们跟温州企业家接触之后，就锁定了这个群体。

因为他们对此很有兴趣。”

朱凌波称。

“今年十一在温州过的。”

朱凌波表示，他的推介对象是在当地做产业做得比较大的企业。

主要基于三个考虑，其一，产业企业本身的回报率相对较低；其二，温州有多年的民间融资传统，有类私募基金的理念；其三，选择一些在行业内有代表性的企业家，希望下一步在更广范围向温州中小募集时，他们能够起到很好的示范和带动效应过，在推进过程中，温州企业家群体同样存在对有限合伙制基金理念的深度认知问题。

朱凌波透露，尽管推进有一个周期，有一个理念沟通的过程。

但是，他相信，国外成熟模式，一定是中国未来的方向，尤其是监管部门还成立了专门的房地产投资信托基金的领导小组，监管部门也出台了相关支持政策。

此前，监管部门也到澳大利亚、发达国家考察REITs的交易系统和运作

模式。

解构有限合伙制

朱凌波表示，首只商业地产基金走的是私募（PE）性质，其有限合伙制有两种形式的合伙人，即普通合伙人和有限合伙人。

有限合伙人以有限投入来承担有限责任；普通合伙人通常不是以资金投入，而是以创意、资源、专业能力投入，承担无限责任，这是国外惯例。

采用有限合伙制的商业地产基金，本质是投资者投资，专家理财的运作模式。

其优势在于，首先做到三权分立，很好的实现了风险隔离。

即由专业团队来策划一个很好的商业模式，甚至选择好项目，然后向投资者募集资金，资金放在第三方托管银行。

在选好项目、商业计划书、投资回报模「不好之后，报给基金管理公司。

再由投资决策委员会批准之后，资金从托管银行直接划到项目公司花钱的地方，如买水泥、钢材等。

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